滬深二手房市場消息頻傳 “靴子”將落地？

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　　導讀：此前滬深兩市二手房參考價起到了重要作用。

　　作者 | 第一財經 王方然

　　近期，兩則消息在二手房市場流傳。

　　一則消息稱，深圳將取消二手房參考價，參考價不調整，銀行核定房價以網簽備案價和評估價孰低為準，參考價僅作參考。另一則消息是，上海二手房核驗價和“三價就低”疑似有所放松。

　　目前，上述消息“靴子”并未有官方信息正式落地，但短短一周內兩大一線城市都有類似風聲，反映出市場對二手房政策進一步放開的預期信號頗為敏感。有業內人士認為，目前二手房市場在3月復蘇后動能趨弱，預計后續政策仍有放松空間。

　　深圳樓市傳聞“一日游”

　　上周，深圳傳出“取消二手房參考價”后，后續消息不斷。

　　據市場消息，深圳相關部門發通知要求中介嚴格按照指導價進行公示，否則將約談或者暫停系統權限。4月20日夜間至4月21日上午，樂有家、中原找房等二手房交易平臺曾短暫展示過業主真實報價。目前，這兩個平臺均已恢復展示參考價。中原找房某內部人士告訴記者，當時應該收到過消息，但僅開放一段時間后就收到相關通知說需要關閉。

　　不過，也有業內人士分析認為，雖然目前官方對參考價已有表態，但核心還要看貸款端動作。如果銀行在放貸過程中如傳言所述具體執行，那也將對二手房參考價機制產生影響。

　　4月24日，記者走訪了深圳多家房產中介、銀行，大多數中介機構告訴記者，實際上目前已經可以不按參考價貸款了，但是沒有正式文件落地。與中介所述參考價松動不同，銀行的表述則相對模糊。某國有大行網點個貸經理對記者表示，放貸標準可能確會有所放松，但是目前還沒有看到相關細則。但也有銀行個貸人士告訴記者，目前暫時沒有聽說政策變動，還是沿用原有模式。

　　消息尚未正式明確，已有中介、業主聞風而動。在深圳工作的安安（化名）告訴記者，4月20日下午就有房產中介不停發來信息告訴她“房地產要回暖”、“參考價要取消了”，并告訴她此前看過的坂田某樓盤評估價高于參考價40萬元，詢問要不要下手。“當天下午至少有3個中介給我發信息，都是類似的內容。”

　　另一位在深圳工作10年的中介人士告訴記者，回暖預期下，不少熱點樓盤有交易異動，例如，前海某網紅樓盤業主將報價從630萬元上調到680萬。但這些僅僅是個例，上周中介平臺還是以下調房價報價、加快房源售賣為主，上調房價報價的較少，整體而言市場波動并不大。

　　不過，事實上，在近兩年的房價下跌中，深圳二手房成交價在參考價以下的房源占比不少。根據樂有家統計的數據，今年一季度，深圳各區二手房成交TOP 10小區中，過半成交價低于參考價。此外，一季度深圳成交熱點樓盤主要位于龍華、龍崗、福田、南山、羅湖，主力成交戶型以3房、4房為主，且基本以低于或接近參考價的價格成交。某地產分析人士稱，這也意味著參考價作為曾經規范市場的“價值尺度”或已階段性完成使命，未來相關機制確實有放開的空間。

　　為何傳言屢屢刷屏？

　　無獨有偶，除深圳樓市外，上周也有市場消息傳出上海二手房核驗價和“三價就低”疑似有所放松。上海某股份行個貸人員對第一財經記者稱，并未收到政策變動相關通知，目前仍按照原有政策執行。但是從去年開始，部分地區二手房涉稅評估價較之前有一定提升。

　　深圳、上海等地二手房參考價傳言為何屢屢“刷屏”？這或與此前滬深兩市參考價起到的重要作用有關。

　　深圳是二手房參考價調控的“起點”和風向標，于2021年2月8日正式制定了二手住宅成交參考價，彼時，深圳市住建局對全市3595個住宅小區制定了二手住房成交參考價格。此后，寧波、西安、成都、東莞、廣州等共15個城市陸續出臺相關政策，各城市參考價也普遍低于市場二手房掛牌價格。

　　上海此前則實行“三價就低”原則，即銀行根據合同網簽價、涉稅評估價、銀行評估價三個價格，選擇相對最低的價格審批貸款額度。

　　在這兩個一線大城市實施相關政策后，政策效果顯著。在深圳執行二手房參考價的這兩年間，二手房的流動性降至低點。據深房中協統計的二手房網簽數據，2021年，深圳二手房網簽（含自助）44375套，相比上年120295套的網簽量，下降63.1%，是自2007年以來二手房網簽量首次低于新房成交量。進入2022年，深圳二手房成交量再度下跌。據深房中協統計，2022年全年，深圳二手房錄得（含自助）26853套。

　　上海二手房市場也在政策實施后趨于平靜，上海鏈家研究院監控數據顯示，2022年全年，上海市共成交二手房16萬套，為近5年最低。

　　然而，隨著樓市持續遇冷，大部分城市開始陸續暫停或放松參考價機制。深圳、上海作為目前少數仍繼續執行參考價相關機制的城市，成為全國市場關注的焦點。

　　當前，二手房市場正處于復蘇后動能趨緩階段，市場相關主體迫切希望有新的利好消息刺激。根據貝殼研究數據，2023年一季度，貝殼50城二手房成交量指數同比增長，已接近2021年一季度水平；一季度房價扭轉17個月連續下跌趨勢轉漲，環比漲幅累計2.4%。但從交易前瞻指標來看，近期二手房景氣指數回落，客戶看房量同步下降，買賣雙方價格分歧變大，客戶決策周期拉長。貝殼經理信心指數KMI已跌落至50附近，經紀人對未來交易繼續修復不樂觀，預計短期內市場交易量仍將調整。

　　其中，深圳也在經歷觸頂回落的過程。據深房中協數據，3月，深圳二手住宅成交創新高，過戶量3949套，網簽量約5000套左右，趨近深圳樓市月度成交量的榮枯線，成交量回到2021年5月之前。但從3月下半旬至今，二手房成交開始逐漸減弱，2023年第13周、14周、15周二手房錄得套數連續低于1000套。

　　有業內人士指出，在交易回落預期下，相關傳言更容易引發中介等市場主體的注意，并作為“重大利好”和“賣點”在市場上廣泛傳播，以期延續市場熱度。在這一過程中，購房者應更加理性看待。